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Dentro de la vorágine política en la que está sumida nuestro país, también se tratan temas de importancia en Congreso. Como la nueva ley de protección de datos, de la que hablaremos en otro artículo, o de la nueva ley hipotecaria.

La Comisión Económica del Congreso ha aprobado esta semana la nueva ley hipotecaria, aunque con dos años de retraso (ya sabemos cómo va esto en España). Dentro de la nueva ley hipotecaria se han incluido numerosas medidas con el objetivo de aumentar la seguridad y la transparencia para los implicados en este proceso.

Es por eso, que en este artículo te vamos a mostrar cuáles son las medidas que van a cambiar en la nueva ley hipotecaria.

¿Estáis preparados y preparadas?

¡Vamos a ello!

Los desahucios

Está claro que abordar el tema de los desahucios es una de las prioridades que tiene que tener el gobierno con la nueva ley hipotecaria,ya que a pesar de que han disminuido los desahucios de inmuebles en propiedad,siguen ocurriendo.

Hasta ahora, el banco podía iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria a los 3 meses de impago de las cuotas. Esto va a cambiar,ya que se amplía hasta los 12 meses o si se supera el 3% del capital inicial del préstamo.

En cuanto a la retroactividad, se establece que la nueva ley hipotecaria no será de aplicación para los casos que estén pendientes de recursos,tanto en tribunales españoles como europeos. Así, será retroactiva para los casos en que no se haya producido el vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado es la finalización de la relación contractual antes de la fecha inicialmente acordada por el incumplimiento de alguna de las cláusulas por una de las partes.

Los Gastos

La nueva ley hipotecaria esclarece qué gastos deben ser pagados por el banco y cuales por el cliente. Así, el cliente deberá abonar los gastos relacionados con la tasación del inmueble, mientras que el banco abonará los gastos de gestoría, los notariales de la escritura del préstamo, los de inscripción en el registro de la propiedad y los de Actos Jurídicos Documentados.

Además, el cliente deberá acudir a repasar las condiciones del préstamo al notario un día antes de la firma del contrato. De esta manera el notario comprobará que se ajusta a la legalidad.

Así, el cliente deberá realizar una visita gratuita al notario y en ella deberá firmar un acta, dejando constancia de que entiende las condiciones del préstamo.

Las cláusulas abusivas

En lo que se refiere a las cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, quedarán prohibidas por la nueva ley hipotecaria.

Como ya hemos comentado alguna vez en nuestro blog, las cláusulas suelo se refieren al interés mínimo que se deberá pagar al formalizar un préstamo hipotecario a tipo variable. Así pues, en caso de que los tipos de referencia bajasen por debajo del mínimo establecido en el contrato, se seguiría pagando ese mínimo contractual.

Es decir, que si los tipos de interés de referencia fuesen del 3% y el de tipo de interés mínimo del banco fuese un 2%, te cobraría el 3%. Pero en caso de que el tipo de interés del mercado fuese del 1%, el banco te cobrará el 2%.

Estudio de Solvencia

Con el fin de disminuir el riesgo de impago, la nueva ley hipotecaria establece que los bancos deberán reforzar sus estudios de solvencia previos de los clientes. Así,tendrán que consultar los historiales de los clientes en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

Esta Central de Información de Riesgos es el registro CIRBE, donde aparecen todos los préstamos,créditos, avales y riesgos que pueden suponer un riesgo para los bancos con sus clientes, ya sean personas físicas o jurídicas.

Dación en Pago

Sin duda uno de los apartados más polémicos de la nueva ley hipotecaria es la no inclusión obligatoria de la dación en pago dentro de sus medidas, de manera que el cliente no puede saldar la deuda con el banco con la entrega de la vivienda.

Así, a pesar de que esta medida estaba prevista su negociación entre las diferentes fuerzas políticas, no ha sido incluida finalmente.

Si quieres saber más sobre los requisitos que son necesarios para poder acceder a la dación en pago, visita nuestro artículo en el que lo explicamos todo: ¿Cuáles son los requisitos para una dación en pago?

Productos Vinculados

Una de las prácticas que llevaban a cabo los bancos era la contratación obligatoria de productos vinculados, como seguros del hogar, devida…, para la concesión del préstamo hipotecario al cliente.

Con la nueva ley hipotecaria, esta contratación obligatoria queda prohibida, aunque sí que podrán ofrecer productos que mejoren las condiciones del préstamo, pero que en ningún caso serán de contratación obligatoria.

Sin duda, el Banco de España deberá prestar especial atención a estos productos para que no se produzcan malas prácticas por parte de los bancos (disfrazando productos vinculados de productos que mejoren las condiciones del préstamo).

Comisiones por Amortización Anticipada

Con la nueva ley hipotecaria se reducirá la penalización porla cancelación anticipada del préstamos, de manera que para variará dependiendo de si es variable o fijo.

  • Variable: un máximo del 0,25 % a partir del tercer año del préstamo y se reducirá al 0,15 % a partir del quinto año.
  • Fijo: un máximo del 2 % antes de los 10 primeros años y un 1,5 % pasados los 10 años.

La diferencia entre el tipo variable y el fijo se debe al mayor riesgo que incurre la entidad bancaria ante cambio en los tipos de interés de mercado.

Como puedes observar, son muchas las medidas que se han cambiado en la nueva ley hipotecaria respecto a la anterior. Sin duda, la no inclusión de la dación en pago de forma obligatoria es uno de los elementos más polémicos de esta ley, ya que deja fuera una solución para los clientes.

Desde Defendo Abogados seguiremos ayudando a nuestros clientes con sus problemas hipotecarios y con nuestra particular #GuerraALosBancos. Si tienes algún problema con tu hipoteca no dudes en consultarnos, la primera consulta es gratis.

¡PODEMOS AYUDARTE!


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